home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Software Vault: The Gold Collection / Software Vault - The Gold Collection (American Databankers) (1993).ISO / cdr11 / neiss.zip / R6 < prev    next >
Text File  |  1993-06-14  |  6KB  |  157 lines
  1. SECTION 3:   AREA OVERVIEW
  2.  
  3. PERSPECTIVE
  4.  
  5. The study area encompasses the industrially designated lands
  6. lying north of Highway 401 and comprises 3,400 acres in area.
  7. This represents approximately 55% of Etobicoke's industrial
  8. land base.  Notwithstanding this Industrial designation, an
  9. examination confirms the area more closely resembles a fully
  10. developed Suburban City than a mature industrial precinct (see
  11. Map #1).
  12.  
  13. With over 43 million square feet of buildings, the area
  14. supports a complex and diverse mix of uses which are vital to
  15. Etobicoke.  It has an employment base of 32,000 full time jobs
  16. (industrial and hospitality) spread over 1,500 business
  17. addresses.
  18.  
  19. In non-industrial components, the area supports a major
  20. concentration of modern commercial office developments
  21. (1,000,000 sq. ft.), over 5,800 hotel rooms, a regional
  22. shopping centre, business and recreational amenities, a race
  23. track, as well as substantial educational and health care
  24. facilities.
  25.  
  26. Historic Development
  27.  
  28. The area has successfully developed over the past 30 years due
  29. to its desirable location, proximity to the Airport and easy
  30. access to serviced lands.  Attracted by economical land and
  31. stable employment, major heavy industries established around
  32. the railway line.  Other industries located along major
  33. arterial roads and produced a base of major corporations with
  34. a diverse mix of goods and materials.  Essential sectors
  35. include manufacturing, food products, automotive suppliers,
  36. aviation electronics, warehousing and goods trans-shipment.
  37.  
  38. A secondary tier of smaller industry has developed which, in
  39. many cases, provides goods and services to support the major
  40. corporations.
  41.  
  42. Growth
  43.  
  44. By the peak of the economic market in 1988-89, over 95% of
  45. lands had been developed and 95% of these supported active
  46. businesses of all types.  This period experienced the highest
  47. employment, the greatest demand on services and generated the
  48. highest revenues in realty and business taxes for the City.
  49. Since that time, growth has halted and employment and taxes
  50. have been lost in all industrial sectors.
  51.  
  52. Urbanization
  53.  
  54. As the area developed, the on-going process of urbanization
  55. and densification in Metropolitan Toronto and new industrial
  56. development further out in the G.T.A. has impacted the context
  57. and potential of these lands.  Greenfield development
  58. scenarios now must be found 25 km. further from Toronto and
  59. high taxation reflects higher standards of service and
  60. infrastructure.  In the industrial sector, the natural life-
  61. cycling of key industries and facilities has changed the once
  62. stable base.  Redevelopment opportunities and attraction of
  63. replacement industries are now the focus in future growth
  64. patterns.
  65.  
  66.                      REAL ESTATE REVIEW
  67.  
  68. INTRODUCTION
  69.  
  70. Utilizing current and historic data, we have reviewed Real
  71. Estate market activity from a broad perspective to determine
  72. growth trends, current values and market activity.  Analysis
  73. of the information helped determine the issues which are
  74. influencing the market and also provides critical information
  75. for strategic planning decisions.
  76.  
  77. We conducted detailed reviews of specific areas to illustrate
  78. local trends and opportunities within the study area and were
  79. able to accurately monitor market activity over a 4-month
  80. period.
  81.  
  82.  
  83. REVIEW OF THE INDUSTRIAL MARKETS IN G.T.A. AND NORTH ETOBICOKE
  84.  
  85. Industrial vacancy trends are a window on the activity/employment
  86. status of the manunufacturing and warehousing segments of business.
  87.  
  88. ■ The following data are a clear indication of a sharp vacancy
  89.  build- up over the period of 1989 to present , in all areas of
  90.  the G.T.A.  Current ly in North Etobico ke, vacancies are 6.9
  91.  million s.f.  or 16.0%; with 58% being for sale, the balance
  92.  for lease.
  93.  
  94. ■ At today's pace, vacanci es outstri p infill at a 2:1 ratio, as
  95.   measured over the four months (Novemb er, 1991 to March, 1992).
  96.  
  97. ■ New construction is at a standst ill.
  98.  
  99. ■ Land use applica tions concent rate around retail or retail
  100.   warehouse use.
  101.  
  102. CONSTRUCTION ACTIVITY
  103.  
  104. Reported in 1000's square feet
  105. N.E. = North Etobicoke - Study Area
  106.  
  107. Available Square Footage
  108.  
  109.          Nov 1988 (*1)    Nov 1989 (*2)    Nov 1990 (*1)    Sept 1991 (*2)
  110.  
  111. GTA      42,470            44,325            70,880            86,950
  112. ETOB      3,400             3,750             8,300            11,540
  113. N.E.       n.a.               n.a.              n.a.            5,890
  114.  
  115. New Sqaure Footage Construction
  116.  
  117.          Nov 88 (1*)   Nov 89 (*2)   Nov 90 (*1)   Sept 91 (*2)
  118.  
  119. GTA      32,035        30,825          14,204         5,000
  120. ETOB      1,000           750             650           nil
  121. N.E.       n.a.           581 (*4)         54 (*4)      8.5(*4)
  122.  
  123. * Sources:
  124.  
  125.  (1) .  .  .  .  .    Toronto Real Estate Board Annual Survey
  126.  (2) .  .  .  .  .  .  .  .  Royal LePage Industrial Division
  127.  (3) .  .  .  .  .  .  .  .  Atlantis Real Estate Corporation
  128.  (4) .  .  .  .  .  .  .  . .City of Etobicoke
  129.  
  130. VACANCY SUMMARY
  131.  
  132. (reported in 1000's sq ft)
  133.  
  134. ■ A review of G.T.A.  statistics of industrial space as of
  135. September, 1991 (*2) and November, 1991 (*3), are as follows:
  136.  
  137. Location       Inventory      Available         Vacancy Rate
  138.  
  139. Metro           328,130        35,445             11.0 %
  140. West  GTA       248,540        32,040             13.0 %
  141. North GTA       112,200        16,050             14.0 %
  142. East  GTA        37,820         3,838             10.0 %
  143. Total GTA       724,690        86,960             12.0 %
  144. Etobicoke        97,960        11,540             12.0 %
  145. N.E.             42,500         5,890             13.8 %
  146.  
  147.  
  148. Vacancies Within North Etobicoke Study Area
  149.  
  150. (Reported in 1000's sq ft)
  151.  
  152.                     For Sale       For Lease       Total
  153.  
  154. Nov 1991           3,393,000       2,496,000      5,889,000
  155. Mar 1992           4,088,000       2,880,000      6,947,000
  156.  
  157.